亩均效益破题 促园区换挡提速-长沙经开区探索低效工业用地再开发新途径

“我们预计三季度大面施工完成，年底前能进行交付。”走进长沙经开区内的中电智造园项目，200多人正进行外立面幕墙、供电、消防及室外园林景观等施工，此时，长沙中电光谷智能产业园发展有限公司工程总监方彪指着眼前的厂房说道。

这块闲置数年的土地成功被“激活”，将打造成以智能制造为主导产业、以数字经济为支撑的高端产业综合体，有望实现6亿元的年产值和3500万以上的年税收，涅槃重生的改变得益于园区聚焦亩均效益提升打造的小微园区建设新模式。

1992年成立的长沙经开区历经31年发展，园区可开发的土地已屈指可数；面对这一发展现状，2022年园区围绕提高亩均效益出台一系列政策，希望以此破解土地瓶颈，聚焦园区土地存量运营和企业转型升级，实现园区经济发展方式转变，推动园区高质量可持续发展。

如今，以亩均效益为引导的政策在长沙经开区正逐渐发挥出独特效果，帮助园区成功探索出低效工业用地再开发的新路径，并从根本上解决了“低产田”“撂荒地”现象，土地亩均效益实现逐渐提升。

“园中园”成长记

低密度花园式办公环境、私密通透的企业独栋……走进位于长沙经开区内的“园中园”——德普企业公元，超过150家优质企业入驻其中，在已开发建设的的148亩土地的园区里，去年税收8979万元，亩均税收超60万元，每平方米贡献税收750多元。

德普企业公元园区从一期落成之日起，就立足长沙经开区产业导向和资源优势，瞄准新一代电子信息、智能制造、生物医药等领域开展产业招商，帮助企业扩大规模、完成转型升级、实现快速成长。

“我们打破传统工业地产以‘厂房+办公’的低端定位，以聚高端产业、聚龙头企业为理念，优招商、找好商，将园区打造成中部地区高端产业园。”德普企业公元服务站主任文盛敏介绍，园区运营7年多来共孵化培育规模以上企业21家、高新技术企业35家、智能智造企业7家、省级专精特新小巨人4家、国家级专精特新小巨人2家。

明确的产业招商定位，加上园区设立的企业服务站、董事会“一事一议”特批制度等“保姆式”服务，为入驻企业提供了全要素、全方位、全生命周期的综合性服务，使得企业不但能引得进，更能留得住，长得大。

韶光半导体是一家集研发、生产于一体的高科技集成电路龙头企业，德普企业公元花费近百万元为其专设电缆，满足企业扩容用电需求。长沙韶光半导体有限公司总经理高杰说：“园区想企业所需，解企业难点、痛点，真正让我们做到无后顾之忧。”

据悉，在长沙经开区，类似德普企业公元这样的“园中园”已达16个。

而随着《关于推进“两区”亩均效益改革试点工作三年行动方案》《长沙经开区企业亩均效益综合评价试行办法》《工业用地收回实施办法》等多项制度政策的实行，长沙经开区更有效盘活了土地资源。

正在建设中的中电智造园作为长沙经开区首个小微园区项目，得益于小微园区政策支持，项目审批环节就节省了3个月时间，未来将充分利用园区规划、建设及运营方面的丰富经验，实现园区制造业数字化、高端化、绿色化、融合化转型升级。

长沙经开区在规范管理的基础上，积极支持工业地产开发建设，通过引进高精尖人才、设立各类高端研发平台，推动企业转型升级，不断提高工业地产单位面积产出效益，助力当地高质量发展。

长沙经开区相关领导表示：“我们以亩均效益为核心，完善激励倒逼机制，优化产业政策，促进优胜劣汰，不断增强产业的创新力、核心竞争力。”

智能化改造提亩均

一字排开的电路板压机、电镀机器、电路板AOI扫描机等设备在车间内运转着，经过十几道工序加工而出的线路板被传送至工位，产业工人们对照电脑里的扫描图，逐一检查线路板上是否存在瑕疵，合格的电路板最终将经过铣刀的切割变成比指甲盖还小的产品。

这家生产应用于医疗设备、车载设备、电子设备的电路板产品的企业叫维胜科技，它在长沙经开区的生产基地已有20多年历史，车间内的产线根据行业发展与市场需求，不少设备已完成了几代的更新。

维胜科技生产总经理黄光明指着一条去年购置的垂直连续电镀线向记者介绍：“这条电镀线已达国际一流智能化水平，能够实时记录生产状况，全流程无人参与，生产效率相比以前提升了1.5倍，相同占地面积来比较，亩均产值上了一个台阶。”

产线的更新换代让维胜科技的市场竞争力不断提升，并助力企业在智能制造转型中占据行业领先地位。黄光明自信地说：“2022年我们产值超过15亿元，今年随着新设备调试到位，产能有望实现快速增长，将为产品占领市场提供有利保证。”

生产线的更新换代实现企业产能、产值的双提升，让长沙经开区内有限的土地达到效益“二次开发”，这一探索模式让园区不少企业项目建设迎来了“加速度”。而针对一些企业存在资金不足、愿望不强的现状，园区推出可扩大研发用房比例、准予产权分割、运营补贴、亩均效益奖励等激励举措，以此来激发企业发展活力。

湖南五新隧道智能装备股份有限公司(简称“五新装备”)专注于钻爆法隧道施工与矿山开采成套智能装备的研发、生产、销售及服务，创新研发是该企业安身立命的根本，由其自主研发的的湿喷机、双曲臂凿岩台车等设备在国内外隧道工地大显身手。

“企业创新来自对市场需求的准确把握和对客户需求的深度洞察，我们依靠研发团队能找出具有竞争力的技术方案来实现客户需求。”五新隧装董事长杨贞柿表示，公司500多人里研发人员近100人，2022年研发投入占总收入6%左右，公司拥有专利超300项，其中发明专利近70项；无论是研发资源配置，还是研发成果，在同等规模的企业里面均排在前列。

近几年，受益于新基建风口，隧道施工装备下游需求快速增长，这让具备核心竞争力的五新装备销量也迅速扩大，企业通过产品流程、工艺的不断优化，让产品在关键性能指标、能耗指标、加工工艺和技术方面处于国内领先水平，这也使得厂区亩均产值实现翻番。

亘晟门窗“5G+人工智能+工业互联网”赋能试点项目。胡欢欢摄

坐落在长沙经开区星沙产业基地内的亘晟门窗数字化工厂，2条智能交互流水生产线正有条不紊地运转着，生产线通过引入数控锯切、机械手臂和MES系统等数字化改造，在门窗生产的传统行业率先实现了工业互联。

成立23年的湖南亘晟门窗幕墙有限公司(简称“亘晟门窗”)，一直在不断进行“自我革新”，从引进德国制造设备到柔性化生产管理，再升级至自动化、数控化生产，每一步都是企业在谋求转型、壮大规模、实现快速发展的新突破。

2021年在长沙经开区的支持下，亘晟门窗开启了“5G+人工智能+区块链赋能的数字化工厂”试点示范项目的改造，历经一年半时间后，车间亩均产值实现60%以上的增长。

“相比传统门窗加工制造流程，如今亘晟数字化工厂生产效率提升了50%，能耗减少35%，年产能达到100万平方米。”亘晟门窗董事长何海英介绍，得益于5G+工业互联网等技术赋能智能制造，企业生产的门窗类产品带动了整个行业的发展。

实现亩均产值的提升，需要鼓励企业用最小的单位用地、用电等消耗实现单位产出和效益的最大化，引导企业向“效益好、贡献大，占地少、能耗低”的方向发展，长沙经开区正以绣花功夫把工作做扎实、做到位，让不同企业都能在园区实现快速发展。

二次腾飞“主引擎”

近年来，长沙经开区加快发展战略性新兴产业，积极培育新的经济增长点，加快壮大新的发展动能，将以区块链为代表的数字经济列为长沙经开区“五大产业”发展之一，以搭建平台为基础，以推动“数实融合”为主线，深入推进产业数字化、数字产业化，培育数字经济规模超千亿元。

天河国云“区块链底层技术”被列为湖南省“十大科技攻关项目”之一，获批建设全国首家省级区块链技术创新中心；树根格致被列入湖南省首批制造业数字化转型服务商，在全省15家数字化转型服务商中独占一席……一大批数字龙头企业正加强关键核心技术攻关，丰富落地应用场景，为促进数字技术高质量发展贡献力量。

走进长沙经开区内的区块链产业园(二期)项目施工现场，多台大型挖掘机和施工人员正紧锣密鼓的施工。

长沙经开区区块链产业园项目总投资达20亿元，总占地面积120亩，总建筑面积26万平方米，集办公、会议、路演、就餐、健身及商业于一体，未来将打造成园区数字经济产业公共服务平台，为企业提供基础算力、金融服务、科技展示、创新孵化等服务功能。

“目前该项目一期主体已完工。二期正在如火如荼建设，预计2026年完工。”长沙经开区星沙产业基地事务中心负责人说，“我们同步也将推出最新的3.0版数字经济扶持政策，该版政策扶持力度更大、覆盖面更广，对企业吸引力更强。”

事实上，该项目也是占地2.8平方公里，新建总建筑面积248.5万平方米，总投资235亿元的三一科学城首批开工项目之一。

“三一科学城以‘政企合作’的方式，将在9年内分5批开发建设，致力于打造世界籍产业创新区。”三一科学城项目总经理李兵表示：该项目整体建成后将成为数智化、电动化、国际化转型的核心引擎、实现二次腾飞的重要载体。

项目以“产业再腾飞、开放新生态、人文好体验”为主题进行规划：其中“产业再腾飞”板块围绕三一集团产业生态打造全球国际会议中心、三一全球战略先行区、国际化功能区等；“开放新生态”板块围绕院士工作站、国家级检测中心、科创产业集群、双碳示范功能区等进行定位；“人文好体验”则着力打造文化艺术中心、缤纷商业与高品质住宅配套等。”

据了解，作为湖南自贸试验区重大功能性平台，三一科学城规划设计耗时5年，历经上百稿才最终确定实施方案，这其中长沙经开区全程参与，并积极推动三一科学城新型产业用地(M0)政策试点，区域内发展产业主要包括先进工程机械、工业物联网、总部经济、智能制造创新孵化、跨境电商、二手工机贸易等。

三一科学城的建设是长沙经开区着力打造“腾笼换鸟”的典范，也是企业自身转型升级谋求未来发展的“试验地”。长沙经开区相关领导表示：“园区正向存量要空间、以质量求发展，携手园区企业共同实现新旧动能转换、新旧产业替换，为好项目腾出发展空间。”

如今，随着长沙经济经济开发区步入“发动起步”到“换挡提速”的关键阶段，以亩均效益论英雄，已成为推动园区高质量发展的一项重要机制。

“长沙经开区作为湖南省首家国家级经开区、湖南省规模工业体量最大的园区，一直在转型升级中找突破，未来将依托湖南自贸试验区改革平台，聚焦‘五好’园区高质量发展，与企业一道在实现高质量发展上闯出新路子。”长沙经开区相关领导说道。